Copropriété – Qui a qualité pour défendre lorsque des parties communes à jouissance exclusive occasionnent un trouble ?
France > Droit privé > Droit civil > Droit des biens
Par Louis Thibierge
Agrégé des Facultés de Droit
Professeur à l’Université d’Aix-Marseille
Membre du Centre de Droit Économique
Directeur du Master 2 Recherche Droit Économique
Directeur du DESU Economic Law
Avocat au Barreau de Paris
Par un récent arrêt (Cass. Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 20-23614 [1]), la Cour vient de se prononcer sur la qualité à défendre en matière de copropriété.
Les faits de l’espèce étaient basiques : un copropriétaire, qui bénéficiait d’une jouissance exclusive sur une partie commune (des terrasses), était à l’origine d’infiltrations d’eau endommageant un autre appartement.
L’arrosé assigne l’arroseur en réparation.
La cour d’appel (Bastia, 4 novembre 2020) conclut à l’irrecevabilité de l’action en réparation, motif pris que les désordres provenaient des parties communes. A en croire les magistrats corses, l’action aurait dû être dirigée contre le syndicat. Le copropriétaire indélicat n’avait pas qualité pour répondre des désordres, même ès-qualités de gardien des parties communes dont il avait la jouissance exclusive.
La cassation est prononcée au double visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 31 CPC. A la croisée du droit des biens (copropriété) et du droit processuel, l’arrêt se caractérise par un grand didactisme.
La Cour rappelle tout d’abord les règles applicables en copropriété. En substance, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes, à charge pour lui de se retourner ensuite contre le copropriétaire qui bénéficie sur elles d’une jouissance exclusive.
Là où la cour d’appel s’était arrêtée, c’est-à-dire à la qualité du syndicat à défendre, la Cour de cassation poursuit : « la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 précité n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un propriétaire ».
A retenir : le copropriétaire victime du défaut d’entretien de parties communes affectées en jouissance exclusive peut agir (i) contre le syndicat des copropriétaires et (ii) contre le copropriétaire dont la négligence est à l’origine du dommage.
