A quel moment le locataire doit-il justifier de son droit à un préavis réduit ? (fr)

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Christophe Buffet, avocat au barreau d’Angers
Mai 2019

Le délai de préavis du locataire qui donne congé est défini par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 [1] :

"Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1. Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2. En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3. Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5. Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.

A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre."

Mais à quel moment le locataire doit-il justifier de son droit à un délai de préavis réduit à un mois ? Au moment du congé, avec le congé ? A tout moment et par exemple pendant le cours d'une procédure devant le tribunal, si le bailleur conteste ce délai réduit ?

Classiquement la jurisprudence retenait la deuxième possibilité, par cette décision du 2 mai 2012 de la Cour de cassation :

« Vu l’article 15-I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire ; que toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois ;

Attendu, selon le jugement attaqué (Toulon, 3 mai 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° Q 08-14.903) et en dernier ressort, que Mme X…, locataire d’un logement donné à bail par la société civile immobilière Cedel, a, par lettre du 6 juillet 2006, notifié au bailleur son congé pour le 6 septembre 2006, puis, par lettre du 6 septembre 2006, a précisé que son congé, consécutif à la perte de son emploi, lui permettait d’invoquer la réduction du délai d’un mois et prenait donc effet au 6 août 2006 ; que cette demande ayant été contestée par son bailleur, elle a saisi le tribunal d’instance de Draguignan pour faire constater qu’elle bénéficiait de la réduction du délai de préavis à un mois et obtenir la condamnation du bailleur à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que lorsqu’il déroge au droit commun, le congé donné par le locataire doit être précisément motivé par référence à l’événement qui ouvre droit au délai de préavis réduit, que le congé donné par Mme X… par lettre du 6 juillet 2006 n’était pas motivé et ne faisait pas référence à un délai de préavis d’un mois, que ce n’est que le 6 septembre 2006 que la preneuse a revendiqué à titre rétroactif le bénéfice d’un préavis écourté et que ce second courrier ne peut juridiquement porter une modification des termes du congé ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que la locataire était restée dans les lieux jusqu’au 6 octobre 2006, alors que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que le locataire, lors de la délivrance du congé, doive indiquer le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois et que le fait que la locataire n’ait justifié que tardivement de la perte de son emploi ne la privait pas de son droit à donner congé avec un délai de préavis abrégé, le tribunal a violé le texte susvisé. »

Mais la loi a modifié les termes de la réponse à cette question: comme il est indiqué ci-dessus à l’article 15 de la loi du juillet 1989 :  » Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois .

C’est ce principe nouveau que vient d’appliquer la Cour de Cassation dans cet arrêt :

« Vu l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° du texte précité précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé ; qu’à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d’Angers, 7 novembre 2016), rendu en dernier ressort, que Mme Y…, locataire, depuis le 23 septembre 2015, d’un logement appartenant à M. X…, lui a notifié congé avec un délai de préavis d’un mois ; que, postérieurement à la résiliation du bail, elle l’a fait convoquer devant la juridiction de proximité en restitution du dépôt de garantie ; que M. X…a sollicité l’application d’un délai de préavis de trois mois ;

Attendu que, pour condamner M. X… à payer à Mme Y… une somme de 350,14 euros, le jugement retient que le préavis réduit à un mois ne semble pas pouvoir être contesté, quand bien même le justificatif fourni a été remis tardivement à M. X… qui a indiqué que, lors de la tentative de conciliation du 25 mai 2016, Mme Y… lui avait remis une lettre de la société d’HLM Logiouest, dans laquelle il était indiqué que l’attribution d’un logement par cet organisme « lui donne droit à un préavis d’un mois » ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 7 novembre 2016, entre les parties, par la juridiction de proximité d’Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Saumur. »