Insaisissabilité de la résidence principale d'un débiteur: les précisions de l'arrêt du 4 mai 2017

Thierry Vallat, avocat au barreau de Paris

Juin 2017

Entrepreneurs et commerçants attention, l'insaisissabilité de votre résidence principale peut ne pas suffire pour empêcher sa vente aux enchères par un créancier antérieur ou extra-professionnel.

Rappelons que la déclaration d'insaisissabilité est un dispositif qui permet à un entrepreneur de protéger certains biens immobiliers en évincent la saisie de ces derniers par les créanciers professionnels. La loi Macron du 6 août 2015 lui apporte une meilleure protection puisque dorénavant la résidence principale de l’entrepreneur individuel est insaisissable de droit. Cependant, cette insaisissabilité de droit n’est pas opposable aux créanciers dont les droits sont antérieurs à la promulgation de la loi soit le 8 août 2015.

La Cour de cassation a été ainsi amenée à préciser ce régime dans une décision de la Chambre commerciale du 4 mai 2017, rendue au visa des articles L. 526-1, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 et,L. 643-2 du code de commerce.

En effet, si un créancier, titulaire d’une sûreté réelle, à qui la déclaration d’insaisissabilité d’un immeuble appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire est inopposable en application du premier de ces textes, peut faire procéder à sa vente sur saisie, il ne poursuit pas cette procédure d’exécution dans les conditions prévues par le second de ces textes, lequel concerne le cas où un créancier se substitue au liquidateur n’ayant pas entrepris la liquidation des biens grevés dans les trois mois de la liquidation et non celui où le liquidateur est légalement empêché d’agir par une déclaration d’insaisissabilité qui lui est opposable.

Il en résulte que ce créancier n’a pas à être autorisé par le juge-commissaire pour faire procéder à la saisie de l’immeuble qui n’est pas, en ce cas, une opération de liquidation judiciaire.

Dans cette affaire, par un acte authentique du 26 septembre 2003, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Lorraine avait consenti à un couple un prêt pour financer l’acquisition de leur résidence principale, garanti par une hypothèque conventionnelle sur ce bien. Le 8 septembre 2008, l'entrepreneur avait fait publier une déclaration notariée d’insaisissabilité portant sur cet immeuble. Mis par la suite en liquidation judiciaire le 22 janvier 2009, la Caisse a déclaré sa créance puis a saisi le juge-commissaire aux fins d’être autorisée à exercer son droit de poursuite individuelle et engager la procédure de saisie immobilière.

Pour accueillir cette demande, la Cour d'appel de Nancy retient que même si la déclaration d’insaisissabilité publiée avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire interdit aux organes de la procédure collective d’incorporer l’immeuble concerné dans le périmètre de la saisie des biens appartenant au débiteur, cette déclaration est inopposable à la Caisse, qui, étant un créancier antérieur à sa publication ou extra-professionnel, a qualité pour appréhender et faire réaliser le bien visé par la déclaration en application de l’article L. 643-2 du code de commerce.

La Cour de cassation casse sans renvoi en précisant: Qu’en statuant ainsi, alors que la Caisse n’avait pas à demander l’autorisation de faire vendre l’immeuble hypothéqué à son profit, de sorte qu’en accueillant cette demande, le juge-commissaire, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes et principes susvisés

Elle ajoute par ailleurs qu'il n’entre pas dans les attributions du juge-commissaire d’autoriser la Caisse de Crédit agricole à faire vendre l’immeuble

En revanche, la banque sera parfaitement légitime pour faire procéder à la saisie de l’immeuble qui n’est pas, en ce cas, une opération de liquidation judiciaire.

Retrouvez l'arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale, 4 mai 2017, 15-18.348