Etre condamné à détruire sa maison avec un permis de construire valide: c'est possible ! (fr)

Auteur : Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris
Mai 2017

Vous avez obtenu un permis de construire sur votre terrain, aucun recours n’a été formé par des riverains contre cette autorisation, les travaux sont terminés et vous êtes désormais l’heureux propriétaire du pavillon de vos rêves.

Mais alors que vous pensiez pouvoir jouir paisiblement de votre propriété, voilà qu’un voisin devenu irascible se plaint de l’ombre causée par le bâtiment et demande la démolition de votre construction pour retrouver son soleil! Impossible croyez-vous? Malheureusement, c’est le calvaire que vit une retraitée lorraine depuis plus de cinq ans, et qui s'est pourvue en cassation.

Sa voisine fait en effet valoir qu’en raison de la hauteur de la construction édifiée en limite de sa propriété, celle-ci subit une perte importante d’ensoleillement et de luminosité qui constitue ainsi un trouble anormal de voisinage.

Rappelons que l’article 544 du code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les loi ou par les règlements". Ce droit est toutefois limité par l’obligation qu’à tout propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les "inconvénients normaux du voisinage".

Tout le débat était donc là et le tribunal de grande instance, puis la Cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 29 juin 2015, n° 14/01346, ont déclaré que la construction avait causé un préjudice suffisamment important pour qu’il soit ordonné sa démolition pure et simple, et ce sous astreinte de 50 euros par jour.

De telle sorte que non seulement la retraitée s’est endettée à hauteur de 150.000 euros pour faire construire son pavillon et qu’elle doit donc rembourser son emprunt, mais il lui faut désormais le détruire et payer en plus 1.500 euros par mois à sa voisine qui entend bien récupérer cette somme qui s’accumule!

Aucun accord n’a pu être trouvé et la Cour de cassation qui a été saisie doit donc désormais se prononcer .

Attention donc: malgré un permis de construire parfaitement valable et n’ayant fait l’objet d'aucun recours, les tribunaux n’hésitent plus à demander la démolition d’ouvrages qui causeraient un dommage considéré comme trop important.

Et c’est parfaitement légal puisque le code de l’urbanisme prévoit seulement dans son article A 424-8 dernier alinéa que le permis est délivré "sous réserve du droit des tiers", mais ne vérifie pas que les autres règlementations de droit privé (vue plongeante, privation de soleil, mauvaises odeurs…) ont bien été respectées. Ainsi, toute personne s’estimant lésée dispose de 5 ans à compter de la construction pour agir.

Jusqu’à présent, les troubles anormaux de voisinage se résolvaient plutôt par une indemnisation et des dommages et intérêts pour la victime. Mais il semble qu’aujourd’hui la justice n’hésite plus à exiger la démolition, comme dans un arrêt de la Cour d'appel de Riom, 8 juillet 2015, n° 14/00816 avec une maison construite à Chamalières qui faisait de l’ombre aux voisins et leur gâchait la vue sur les monts du Forez.

Alors, pour aussi incroyable que puisse paraître cette triste histoire, dont nous n’avons pas encore le fin mot, elle n’en est pas moins édifiante et motivée juridiquement, au-delà du drame humain qu’elle engendre.

Elle doit donc tous nous inciter à redoubler de prudence lorsqu’une construction est envisagée qui risque de causer une zone d’ombre chez nos voisins… et sur nos relations de voisinage!