La vidéoprotection dans un immeuble en copropriété

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Boris Lara, juriste [1]
Juillet 2023

La vidéoprotection est une des solutions pour améliorer la sécurité des personnes et la protection des biens dans les parties communes de l'immeuble. Sa mise en place doit répondre à des conditions spécifiques.

Les médias mettent régulièrement en avant les délits les plus courants dont sont victimes les résidents (copropriétaires, locataires) des immeubles collectifs. L’occupation illicite des parties communes, les intrusions, la détérioration des boites aux lettres, les rayures et gravures dans les ascenseurs, les tags sur les murs, les dégradations des équipements de sécurité, les vols, les agressions, les menaces, etc. nuisent à la jouissance paisible des parties communes.

Heureusement, des mesures existent afin d’améliorer la sécurité des résidents dans l'enceinte de l’immeuble. Parmi ces mesures figurent la vidéoprotection.

De nos jours, de plus en plus d’immeubles collectifs sont équipés de caméras. Outils de dissuasion par excellence, elles peuvent s’avérer utiles afin d’identifier les auteurs et accélérer le travail des enquêteurs en cas notamment de vol, de destruction, de dégradation, de détérioration, d’agression, d’intrusion, de squat...

• Que sont les parties communes ?

A titre liminaire il convient de définir ce que sont les parties communes. Un immeuble collectif comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes . Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux .

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs, jardins, voies d’accès, locaux des services communs, les passages, les corridors. Par exemple, les halls d’entrée, les escaliers, les accès aux caves ou au parking, le local à vélos ou à poubelles sont des parties communes faisant l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement .

• Qu'est-ce que la vidéoprotection ?

La vidéoprotection consiste à placer des caméras de surveillance dans un lieu public ou privé afin de prévenir tout acte de malveillance. Elle requiert au moins une caméra prenant des images et un moniteur permettant leur visualisation en temps réel ou en différé.

L’objet de la vidéoprotection est d'assurer la sécurité des personnes et des biens. Elle s'inscrit dans un plan d’ensemble de sécurité dont elle n’est qu’un des éléments et doit répondre à des conditions strictes d’emploi.

L’installation de la vidéoprotection en copropriété doit poursuivre un intérêt légitime. Elle doit être effectuée de manière adéquate, pertinente, non excessive et strictement nécessaire à l’objectif poursuivi. L’existence d’infractions aux biens ou aux personnes peut caractériser cet intérêt légitime. Ces infractions doivent être précisées dans la résolution décidant l’installation de la vidéoprotection qui est soumise aux copropriétaires lors de l'assemblée générale.

La décision d’installer un tel système et la manière de l’utiliser ne doivent pas être uniquement fondées sur des conditions de sécurité. La sécurité doit être mise en balance avec les droits fondamentaux des individus. Afin de répondre à la nécessité de sécurité tout en respectant la vie privée, il est recommandé de suivre une approche pragmatique fondée sur les principes de sélectivité et de proportionnalité.

L’efficacité de la vidéoprotection est sujette à débat. D'un côté elle peut rassurer les résidents, constituer un moyen de dissuasion efficace, offrir un niveau de protection élevée lorsqu'elle est couplée à un service de gardiennage ou d'intervention d'un agent de sécurité privé 24h/24 7j/7 et faciliter l'administration de la preuve auprès d'un assureur en cas de sinistre par exemple. De l'autre, elle peut conduire à des effets pervers comme le déplacement de la délinquance à des lieux ou à des champs non couverts par les caméras ou à la commission d’un délit de nature différente, le délinquant s’adaptant à la présence de la caméra. De même, encore faut-il que l’image enregistrée soit exploitable et exploitée dans le délai imparti avant sa suppression.

Enfin, certains assureurs proposent une réduction sur le montant annuel de la prime d'assurance dès lors que l'immeuble est équipé d'un système de vidéoprotection. Il convient de se renseigner directement auprès d'eux.

Le droit au respect de la vie privée & le droit à l’image

L’installation d’un système de vidéoprotection doit respecter la vie privée des personnes ainsi que le droit à l’image . Toute immixtion arbitraire dans la vie privée d’autrui est illicite.

Ainsi, le fait, au moyen d’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui en fixant, enregistrant ou transmettant sans le consentement de celle-ci, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé est puni d’1 an d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende .

Par exemple, dans une affaire plusieurs jurés ont porté plainte auprès du Procureur de la république pour atteinte à l’intimité de la vie privée à la suite de l’enregistrement et de la diffusion d’une scène filmée dans une salle de cour d’assises où ils s’étaient retirés pour délibérer. En l'espèce, un journaliste avait filmé à la faveur d’un reflet sur les parois de verre d’un immeuble faisant face, une scène permettant d’identifier notamment deux jurés et cet enregistrement filmé avait été diffusé dans le journal télévisé d’une station régionale. Le journaliste a été cité devant le tribunal correctionnel du chef d’atteinte à la vie privée puis le ministère public et la partie civile ont fait appel du jugement. Les magistrats du fond ont retenu que le journaliste avait profité d’une opportunité technique pour filmer une scène se déroulant à l’intérieur d’un lieu où quiconque ne peut pénétrer sans l’autorisation de l’occupant et que l’une des jurés ainsi filmée à son insu avait été vue et reconnue par les téléspectateurs. Les juges du droit ont validé l’arrêt considérant que le délit d’atteinte à l’intimité de la vie privée était établi .

En conséquence, les caméras peuvent filmer les espaces communs (hall d’entrée, parking, local à vélos, local à poubelles, locaux techniques, portes d’ascenseur, cour) mais elles ne doivent pas filmer les parties privatives telles que les portes d’appartements, les fenêtres, les balcons ou les terrasses. Les parties privatives doivent être floutées.

Le responsable du traitement désigné (syndic de copropriété, membre(s) du Conseil syndical, gestionnaire de l’immeuble, gardien) peut visualiser les images en direct ou enregistrées seulement lorsque survient un incident. Les caméras de surveillance ne doivent pas servir à surveiller en temps réel les allées et venues des résidents ou des visiteurs, ce fait pouvant constituer une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée et au droit à l’image.

En cas de litige, le juge réalise un contrôle de proportionnalité entre d’un côté la protection des personnes et des biens et de l’autre le droit au respect de la vie privée et du droit à l’image.

Dans une affaire, un propriétaire d’un immeuble grevé d’une servitude de passage permettant l’accès à un immeuble voisin avait fait installer une caméra au-dessus de sa porte d’entrée avec un rayon d’orientation limité et avait placé des panneaux d’avertissement dans les lieux traversés. La voisine se plaignant du fait d’être elle-même, ainsi que les personnes lui rendant visite, filmées et du fait que leur image soit enregistrée, a assigné le propriétaire afin d’obtenir le retrait de la caméra. Il a été jugé que l’installation d’un dispositif de vidéoprotection dans la cour traversée par la voisine portait atteinte à sa vie privée, celle-ci étant en droit d’exercer librement son droit de passage sans être, elle-même ainsi que toute personne de son choix, systématiquement filmée et son image enregistrée. Le propriétaire a été condamné sous astreinte à retirer sa caméra dans les 15 jours suivants la signification de l’arrêt .

Le dispositif ne doit pas porter atteinte à la vie privée des copropriétaires lesquels sont en droit, bien avant le vote de la résolution et la réalisation des travaux d’installation du dispositif, de connaitre :

• L’identité de la personne responsable du traitement et de l’application des droits (accès, rectification, effacement, opposition…)

• Les zones géographiques concernées par l’enregistrement

• La durée de l’enregistrement et ses modes de déclenchement

• Les modalités de conservation des images enregistrées et leur durée qui ne peut pas dépasser 1 mois

• L’accès aux fichiers concernés par les personnes dont l’image a été enregistrée

• La nature de l’enregistrement (visuel, sonore)

• Les modalités de destruction des images enregistrées

L’autorisation de la copropriété

Les caméras sont installées dans les parties communes

Cas n° 1 : Les caméras filment uniquement les parties communes

L’installation de la vidéoprotection dans un immeuble soumis au régime de la copropriété doit être autorisée par l’assemblée générale à la majorité simple, c’est-à-dire, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Cette décision fait partie des travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants .

Cas n° 2 : Les caméras filment les parties communes et privatives'

Dans une affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté à la double majorité la pose d’une caméra, d’un moniteur et d’un stockeur numérique pour assurer la sécurité de l’immeuble qui « avait subi la présence de squatters dans les chambres de bonne du 6ème étage et devait faire face à la pénétration de certaines personnes interlopes dans les lieux pour s’adonner dans la cour à des trafics en tous genres, ainsi qu’à la tentative avec effraction de l’appartement de X et une agression physique ». Il a été jugé que l’installation d’un système de vidéoprotection impliquant la possibilité d’observer la circulation de toutes personnes se rendant dans les différents appartements de l’immeuble et l’enregistrement des données constitue une indiscutable atteinte à l’intimité des occupants de ces divers appartements. Dès lors, il est porté une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, laquelle ne pouvait être acceptée que par l’unanimité des copropriétaires .

Par conséquent, lorsque l’installation d’un système de vidéoprotection porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, elle doit être votée à la majorité absolue de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents. Si la décision a reçu au moins 1/3 des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple [.

Dans une autre affaire où un système de vidéoprotection avait été installé provisoirement pendant des travaux sans vote de l’assemblée générale des copropriétaires (quorum non atteint) et où il avait été relevé qu’une des caméras avait pu enregistrer des images filmant la porte d’entrée des copropriétaires, et par voie de conséquence les allées et venues de ces derniers et de leurs invités, les juges du fond ont caractérisé une faute du syndicat des copropriétaires à leur égard. Néanmoins, compte tenu du mode de visionnage des vidéos qui, en l’absence de tout cambriolage, n’ont pas été exploitées pendant les 7 mois de fonctionnement des caméras, les juges du fond ont considéré que l’atteinte portée à l’intimité de la vie privée des copropriétaires ne leur avait causé qu’un préjudice symbolique indemnisé à hauteur de 500 € de dommages-intérêts [ .

Les caméras sont installées en partie privative et filment les parties communes

Dans une affaire des copropriétaires d’une villa avaient installé sur leur lot, après déclaration à la CNIL, une caméra avec déclenchement automatique, fixés tous deux sur un mât et dirigé sur une portion de chemin constituant une partie commune, en dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires. Les propriétaires du système soutenaient que l’installation répondait à un objectif de sécurité au motif que « l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties privatives d’un copropriétaire n’est qu’une riposte à des menaces à l’intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins » et qu’elle répondait au principe de proportionnalité du fait que « le risque d’être filmé par les uns est proportionné aux risques encourus par les autres ». Il a été jugé que cette installation compromettait de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes et constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose [.

Les caméras sont installées en parties communes à jouissance privative

Bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, les parties communes à jouissance privative demeurent des parties appartenant indivisément à tous les copropriétaires et le droit de jouissance exclusive sur ces parties, fût-il affecté d’une quote part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, n’est pas assimilable à un droit de propriété et ne peut pas constituer la partie privative d’un lot de copropriété [.

Dès lors, l’installation de la vidéoprotection doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Sont adoptées à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci. Si la décision a reçu au moins 1/3 des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple .

L’installation d’une caméra fixée à la façade de l’immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative a été qualifiée d’ « emprise » sur les parties communes .

La sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence

A noter que le syndic de copropriété chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien peut, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci .

Néanmoins, il a été jugé dans l’affaire citée précédemment que le syndic ne peut se prévaloir d’aucune urgence imposant la mise en place d’un système de vidéoprotection dès lors qu’il n’a été relevé qu’un seul cambriolage.

L'installation et l'exploitation

L’entreprise sélectionnée pour l’installation des caméras doit être capable d’établir un cahier des charges assurant la protection des libertés individuelles car il y a d’un côté l’installation, puis de l’autre l’exploitation laquelle doit répondre aux exigences de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL). Le nombre de caméras doit être justifié par l’importance des parties communes et de la nécessité de couvrir les différents lieux communs.

Afin de parfaire l’information des résidents, il est recommandé d’établir un plan des parties communes faisant apparaitre l’emplacement des caméras, le rayon de balayage et le floutage des parties privatives. Les zones de balayage doivent être délimitées et les destinataires des images doivent être définis de manière précise afin d’éviter tout détournement de données personnelles.

Le contrat d’installation et d’exploitation devra notamment porter sur les éléments suivants :

• L’installation, les caméras, l’enregistreur, l’écran

• Le mode d’enregistrement (visuel et/ou sonore)

• La conservation des images (dispositif, durée au maximum égale à 1 mois, mode de destruction…)

• La transmission des images (Internet, cryptage…)

• Le traitement des données

• Le droit d’accès des tiers

• Le délai d’intervention en cas de dysfonctionnement

L'installation ne peut avoir lieu si le syndic n'a pas été autorisé par l'assemblée générale

Dans une affaire, il a été jugé qu’il appartenait à la société missionnée pour installer les caméras de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent. En l’espèce, 2 contrats avaient été signés avec un syndic de copropriété qui n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et lesdits contrats ne relevaient pas de l’administration courante ni n’avaient pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble .

L'imputabilité des frais d'installation et d'entretien de la vidéoprotection

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. .

L’installation d’un système de vidéoprotection constitue une charge commune générale due par tous les copropriétaires.

Dans une affaire où deux copropriétaires contestaient la demande du syndicat des copropriétaires concernant l’entretien des parties communes du système de vidéoprotection et des interphones au motif qu’ils n’en avaient aucune utilité puisque leurs lots n’étaient pas clos par des vitrines, il a été retenu que les charges générales sont dues par tous les copropriétaires quelle que soit l’utilité concrète de l’équipement pour le lot considéré et que la participation obligatoire à l’entretien d’un bien commun ne prend pas en compte l’usage effectif fait par chacun de l’équipement offert par la collectivité .

Le stockage et la maintenance

Le stockage des images est important . Il convient de déterminer les paramètres suivants :

• Qualité des images enregistrées (taux, format de compression...)

• Nombre d'images par seconde enregistrées

• Durée minimum et maximum d'enregistrement

Afin de faciliter l'exploitation des enregistrements, les images doivent être indexées (date, heure, lieu).

Le local et l’armoire fermées à clé contenant l’appareil d’enregistrement ne doivent être accessibles que par l’exploitant et toute personne en charge de la sécurité de l’immeuble (forces de sécurité, société privée de gardiennage, syndic, technicien de maintenance du système...). L’enregistrement des images et leur cryptage dans un boitier sécurisé sont recommandés.

Enfin, le système de vidéoprotection peut connaitre des pannes pouvant conduire à des interruptions de service. Il est recommandé la souscription d'un contrat de maintenance.

Les formalités administratives

Si les parties communes sont ouvertes au public (absence de clé, de digicode, d’interphone, de tout contrôle d’accès à l’immeuble) ou si le champ de la caméra porte sur la voie publique, une demande d’autorisation d’un système de vidéoprotection doit être formulée auprès du Préfet de département.

Il est possible de télécharger le formulaire de demande d'autorisation et la notice explicative sur le site du service-public.fr ou de réaliser la démarche par télé-procédure.

Lorsque les parties communes ne sont accessibles qu’aux résidents et que les caméras ne filment pas la voie publique, aucune formalité administrative n’est nécessaire.

La protection des données personnelles

Des panneaux et autocollants d’information lisibles, fixes et conformes au Règlement général sur la protection des données (RGPD) doivent être apposés sur les murs afin d’informer les résidents de la vidéoprotection : « établissement placé sous vidéoprotection ».

En effet, la captation d’image par un tel dispositif constitue un traitement de données personnelles imposant des obligations à toute personne le mettant en œuvre et ouvrant des droits aux personnes concernées par la captation .

Les informations qui doivent être communiquées aux personnes filmées sont les suivantes  :

• L’identité et les coordonnées du responsable du traitement/du délégué à la protection des données
• Les finalités du traitement

• La base juridique du traitement

• Les destinataires des données personnelles

• La durée de conservation des images

• L’existence du droit de demander l’accès aux données personnelles, la rectification ou l’effacement de celles-ci ou une limitation du traitement ; du droit de s’opposer au traitement et du droit à la portabilité des données

• Le droit d’introduire une réclamation auprès de la CNIL et ses coordonnées

La transmission des images aux forces de l’ordre en cas d’occupation illicite des parties communes

En cas d’occupation empêchant l’accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté, les images peuvent être transmises aux forces de l’ordre :

• Sur décision de la majorité absolue des copropriétaires si l’immeuble est soumis au régime de la copropriété

• Sur décision du gestionnaire dans les immeubles sociaux

• Préalablement à tout transfert, une convention entre le gestionnaire de l'immeuble et le Préfet de département doit être conclue pour une durée maximale d’1 an renouvelable par reconduction expresse .

Cette convention porte notamment sur :

• L’indication du service chargé du maintien de l’ordre, destinataire des images

• La nature des évènements faisant redouter l’imminence d’une atteinte grave aux biens ou aux personnes et pouvant justifier la transmission des images

• Les modalités de transmission et de conservation des images et les mesures de sécurité afférentes

• Les modalités d’affichage et d’informations du public concernant la possibilité de transmission des images à un service chargé du maintien de l’ordre ainsi que les modalités d’accès aux images pour les personnes ayant fait l’objet d’un enregistrement

• La durée de transmission et de conservation des images dans la limite d’1 mois à compter de leur transmission sans préjudice des nécessités de leur conservation pour les besoins de la procédure pénale

• Les modalités de financement du transfert des images

Lorsque la convention a pour objet de permettre la transmission des images aux services de police municipale, elle doit être signée par le Maire.

Cette convention doit être transmise à la commission départementale de vidéoprotection qui apprécie la pertinence des garanties prévues et en demande, le cas échéant, le renforcement au Préfet de département .

L'existence du système vidéoprotection et la possibilité de transmettre les images aux forces de l'ordre doivent faire l’objet d’un affichage informatif.

Les images susceptibles d'être transmises ne doivent concerner ni l'entrée des habitations privées, ni la voie publique. Cette transmission s'effectue en temps réel, dès que les circonstances l'exigent et pour une durée strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.

Enfin en cas d'urgence, la transmission des images peut être décidée par la police nationale, la gendarmerie ou la police municipale, à la suite d'une alerte déclenchée par le gestionnaire de l'immeuble .

Pour en savoir plus :

L'amélioration de la sécurité dans les parties communes d'un immeuble [2]